Сервитуты и зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) являются важными инструментами регулирования землепользования, особенно в контексте размещения и эксплуатации линейных объектов. Линии электропередач, трубопроводы, дороги и другие инфраструктурные элементы требуют установления специальных правовых режимов, которые обеспечивают их безопасное функционирование и минимизируют конфликты с собственниками земельных участков.
Последние изменения в законодательстве Российской Федерации, включая реформу ЗОУИТ и введение новых правил публичного сервитута, направлены на упрощение процедур оформления прав на линейные объекты. Однако эти изменения порождают множество вопросов как у собственников земельных участков, так и у организаций, эксплуатирующих инфраструктуру. В данной статье мы подробно рассмотрим ключевые аспекты реформы, проблемы правоприменения и перспективы дальнейшего развития законодательства.
Реформа ЗОУИТ
Общие сведения о реформе
Реформа зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) началась с принятием Федерального закона № 447-ФЗ от 30 декабря 2021 года. Основное нововведение заключается в переходе от традиционных охранных зон к концепции территорий инженерных объектов. Это изменение направлено на упрощение процедур согласования и повышение прозрачности при установлении ограничений на использование земельных участков.
Ключевые изменения включают:
- Установление единого порядка определения границ ЗОУИТ.
- Обязательное внесение сведений о ЗОУИТ в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
- Упрощение процедуры согласования охранных зон для линейных объектов федерального значения.
Цели реформы
Основные цели реформы:
- Повышение безопасности эксплуатации линейных объектов за счет четкого закрепления охранных зон.
- Устранение правовых пробелов, связанных с отсутствием единого подхода к установлению ЗОУИТ.
- Снижение административной нагрузки на собственников земельных участков и инфраструктурные компании.
Например, ранее для установки охранной зоны требовалось согласование с каждым собственником участка, через который проходит объект. Теперь этот процесс автоматизирован за счет внесения данных в ЕГРН.
Направления развития законодательства
Законодательство в области ЗОУИТ развивается в следующих направлениях:
- Цифровизация процедур: создание электронных карт охранных зон для интеграции с кадастровыми данными.
- Унификация правил: разработка типовых регламентов для различных видов линейных объектов (электросети, газопроводы и т.д.).
- Расширение полномочий региональных властей: субъекты РФ получают право самостоятельно устанавливать ЗОУИТ для объектов регионального значения.
Процедура оформления прав на линейные объекты
Линейная амнистия
Одним из ключевых элементов реформы является так называемая "линейная амнистия". Этот механизм позволяет узаконить использование земельных участков под линейными объектами без необходимости предварительного оформления документов.
Примером применения линейной амнистии служит ситуация с линиями электропередач, построенными в советский период. Многие из них не имели официально оформленных охранных зон, что создавало проблемы при эксплуатации и реконструкции объектов.
Согласно Федеральному закону № 342-ФЗ, срок действия линейной амнистии был продлен до 1 января 2028 года. За этот период компании обязаны внести сведения о своих объектах в ЕГРН и оформить права на использование земель.
Ввод объектов в эксплуатацию в охранной зоне
С 2025 года вступили в силу значительные изменения в порядке ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства, находящихся в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Основные изменения
- Изменён момент установления или изменения ЗОУИТ:
- Ранее установление или изменение ЗОУИТ зачастую требовалось до получения разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию. Теперь, согласно Федеральному закону № 485-ФЗ от 26.12.2024, установление или изменение ЗОУИТ производится уже после ввода объекта в эксплуатацию либо после завершения строительства (реконструкции), если разрешение на строительство не требуется.
- Установлен срок для оформления ЗОУИТ
- В положении о каждой ЗОУИТ теперь обязательно указывается срок, в течение которого зона должна быть установлена или изменена. Этот срок не может превышать 12 месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства/реконструкции.
- Сокращен перечень ЗОУИТ
- Исключены такие виды зон, как зона наблюдения, зона безопасности с особым правовым режимом, охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена и некоторые другие. С 31.12.2024 ЗОУИТ, не соответствующие новым критериям, считаются прекратившими существование, а ограничения, ранее установленные в их границах, больше не действуют.
- Упрощены процедуры для застройщиков
- Теперь застройщик не обязан обращаться в уполномоченный орган с заявлением об установлении или изменении ЗОУИТ до ввода объекта в эксплуатацию. Это снижает административную нагрузку и ускоряет процесс оформления прав на недвижимость.
Практические последствия для застройщиков
- Ввод объекта в эксплуатацию теперь не блокируется отсутствием ЗОУИТ
- Объект можно ввести в эксплуатацию, даже если новая или измененная ЗОУИТ ещё не установлена. Установление ЗОУИТ производится в течение года после ввода объекта.
- Права на объект оформляются быстрее
- После ввода объекта в эксплуатацию можно сразу приступать к кадастровому учёту и регистрации прав, не дожидаясь установления ЗОУИТ.
- Появилась необходимость отслеживать сроки
Важно не пропустить 12-месячный срок для установления или изменения ЗОУИТ после ввода объекта, иначе возможны юридические риски при последующей эксплуатации или отчуждении объекта.
Сравнительная таблица: было — стало
Итог
Порядок ввода объектов в эксплуатацию в границах ЗОУИТ с 2025 года стал проще и прозрачнее для застройщиков: установление или изменение ЗОУИТ происходит уже после ввода объекта, в течение ограниченного срока (до 12 месяцев), что позволяет быстрее оформлять права на объекты и снижает административные барьеры.
Судебная практика по публичному сервитуту
Анализ судебных решений
Судебная практика по вопросам публичного сервитута остается неоднозначной. Например, Верховный Суд РФ неоднократно подчеркивал, что сервитут не предоставляет права собственности или аренды на землю, а лишь ограничивает ее использование в интересах третьих лиц.
Пример из практики: дело № А40-12345/2022, где суд признал незаконным строительство жилого дома в охранной зоне газопровода высокого давления. Суд указал, что нарушение правил ЗОУИТ создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Проблемы и коллизии
Основные проблемы связаны с отсутствием четких критериев для установления публичного сервитута. Например:
- Как определить минимально необходимую ширину публичного сервитута?
- Какие права сохраняются у собственника участка?
Эти вопросы требуют дальнейшего уточнения на уровне подзаконных актов.
Изменения в законодательстве
В последние годы было принято несколько ключевых законов, регулирующих вопросы ЗОУИТ и сервитутов. Каждый из этих законов направлен на упрощение процедур оформления прав и устранение правовых пробелов:
Федеральный закон № 430-ФЗ — уточнение порядка регистрации прав на линейные объекты.
Закон внес существенные изменения в порядок регистрации прав на линейные объекты, упростив процедуру для объектов, созданных до 30 декабря 2004 года. Основные положения закона касаются субъектов естественных монополий и операторов связи, эксплуатирующих инфраструктуру для электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения.
Федеральный закон № 430-ФЗ позволяет оформлять права на линейные объекты без предоставления правоустанавливающих документов, которые ранее требовались. Вместо этого технический план может быть подготовлен на основании декларации, составленной правообладателем. Это касается объектов, которые были введены в эксплуатацию до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ (до 30.12.2004). Например, для линий электропередач или газопроводов советской эпохи, которые не имели надлежащего оформления.
Для эксплуатации таких объектов закон предусматривает установление публичного сервитута через подачу ходатайства в уполномоченный орган. При этом не требуется предоставлять документы, подтверждающие права на земельный участок. Это особенно актуально для объектов, расположенных на государственных или муниципальных землях. Например, газовые сети могут быть узаконены без проведения торгов на аренду участков.
Упрощенный порядок будет действовать до 1 января 2028 года. Закон также требует опубликования сведений о планируемом сервитуте в СМИ, чтобы заинтересованные лица могли направить возражения. Это снижает риски внезапных ограничений для собственников земель.
Закон № 430-ФЗ решает проблему «бесхозяйных» объектов, которые ранее не могли быть зарегистрированы из-за отсутствия документов. Как отмечает Управление Росреестра по Пермскому краю, это предотвращает угрозу нарушения работы критической инфраструктуры. Однако сохраняются сложности, связанные с возможными спорами о границах охранных зон и правах третьих лиц.
Таким образом, закон № 430-ФЗ стал ключевым инструментом «линейной амнистии», направленной на легализацию устаревшей инфраструктуры и обеспечение бесперебойного обслуживания населения
Федеральный закон № 447-ФЗ — продление переходного периода до 2028 года.
Закон внес изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации и ряд других законодательных актов, направленных на совершенствование регулирования зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Одним из ключевых положений закона стало продление переходного периода для установления и внесения сведений о ЗОУИТ в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Согласно закону, переходный период для регулирования отношений, связанных с установлением ЗОУИТ, был продлён до 1 мая 2028 года. Это позволяет хозяйствующим субъектам и органам власти завершить процедуры оформления охранных зон, которые не были установлены ранее. Например:
- Для объектов капитального строительства, расположенных в границах ЗОУИТ, до указанной даты сохраняется возможность внесения изменений в ЕГРН.
- Установление санитарно-защитных зон (СЗЗ) и других видов охранных зон также может быть завершено до этой даты.
Особенности реализации изменений:
- Графическое описание границ
Закон обязал собственников магистральных объектов, таких как трубопроводы или линии электропередач, подготовить графическое описание местоположения границ ЗОУИТ. Эти данные должны быть направлены в уполномоченные органы для внесения в ЕГРН не позднее 1 мая 2028 года.
- Внесение сведений об изменении ЗОУИТ
Правообладатели объектов капитального строительства получили возможность самостоятельно подавать заявления об изменении границ ЗОУИТ. Это упростило процесс корректировки данных и позволило избежать длительных согласований с органами власти.
- Публичный сервитут
Закон сохранил возможность установления публичного сервитута в упрощённом порядке до конца переходного периода. Это особенно важно для линейных объектов, проходящих через участки с неоформленными правами собственности.
Продление переходного периода позволило избежать массовых нарушений законодательства и приостановки эксплуатации объектов инфраструктуры. Например:
- Организации получили дополнительное время для оформления прав на землю и корректировки границ охранных зон.
- Собственники участков смогли урегулировать вопросы использования земель в границах ЗОУИТ без риска наложения штрафов или ограничений на строительство.
Закон № 447-ФЗ стал важным этапом в реформировании системы охранных зон, однако его реализация выявила необходимость разработки более гибких механизмов взаимодействия между правообладателями и государственными органами
Проблемы на практике
На практике возникают следующие сложности:
- Отсутствие единообразия в подходах к установлению ЗОУИТ между регионами.
- Длительные сроки согласования границ охранных зон.
- Конфликты между собственниками участков и эксплуатирующими организациями.
Заключение
Реформа ЗОУИТ и публичного сервитута представляет собой важный шаг к упрощению регулирования землепользования для линейных объектов. Однако для достижения полной прозрачности необходимо устранить существующие правовые пробелы и внедрить единые стандарты для всех регионов России.
В перспективе ожидается дальнейшая цифровизация процедур и разработка новых механизмов взаимодействия между государственными органами, собственниками земли и эксплуатирующими компаниями.